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全方位解读住房公积金新政

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导语:央广网、央视相继报道,住房建设部、财政部、中国人民银行近日发布通知,要求各地提高住房公积金使用效率及贷款发放率。通知中值得关注的规定是,职工连续足额缴存住房公积金6个月及以上的可以申请住房公积金个人住房贷款,对曾在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存小于6个月的,可根据原缴存地缴存证明合并计算。

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公积金新政

为提高住房公积金缴存职工住房消费能力,支持缴存职工购买首套和改善型自住住房,根据《住房公积金管理条例》的有关规定,10月9号,住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。

  《通知》规定:职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时,按照支持基本住房消费原则,《通知》强调,住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工,不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。按照支持基本住房消费、资金充分运用等原则,《通知》要求,住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况,适当提高首套自住住房贷款额度,加大对购房缴存职工的支持力度。当前,职工跨地区流动日益增强,在就业地缴存、回原籍购房需求增多。为适应职工流动性需要,《通知》要求,各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务,即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。按照《条例》规定,设区城市住房公积金管理机构应实行统一的规章制度、进行统一核算。为提高资金使用效率,《通知》要求,未按照《条例》规定调整到位的分支机构,要尽快纳入设区城市住房公积金管理中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。设区城市住房公积金管理中心统筹使用分支机构的住房公积金。

针对部分城市贷款发放率较高,资金流动性紧张,职工贷款排队轮候等现象,《通知》要求,住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市,要主动采取措施,积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。为切实维护缴存职工利益,降低贷款中间费用,减轻贷款职工负担,《通知》规定:住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

《通知》要求,各省、自治区住房和城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核,定期进行现场专项检查。各省、自治区住房城乡建设厅、财政厅、人民银行分支机构,直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会要加强分类指导,加大对贷款发放率低的城市督促检查力度,提高资金使用效率,保障住房公积金有效使用和资金安全。

公积金改革动向

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尽管只是一份文件,但是长期关注这一领域的专家还是从中捕捉到住房公积金制度改革的新动向。

  改革动向一:推进公积金异地使用,实现异地互认、转移接续。今后,在工作地缴存的公积金,可用于异地购房贷款。

对于文件首次提出“推进异地贷款业务”,国务院发展研究中心专家任兴洲表示:“这是公积金制度改革中的主要内容。以往画地为牢,这次是很大的进步。”任兴洲说,目前,住房公积金是属地化归集使用,界限清晰。但是随着城镇化快速推进,人员流动的速度越来越快,范围越来越大,属地管理在一定程度上束缚了这种流动。

据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍,根据他的团队进行的研究,在大城市和特大城市务工的农民工,绝大部分人是希望用挣到的钱回户籍所在地的中小城市或县城镇购买住房。但由于住房公积金不能异地贷款使用,所以进城务工人员通常很少使用公积金。

刘洪玉说,如果住房公积金在哪儿都可以缴、哪儿都可以用,就可以进一步扩大住房公积金制度覆盖面、提升制度的公平性,更好地服务于“住有所居”的住房政策目标,促进“三个1亿人”城镇化发展目标的实现。

  改革动向二:放松公积金贷款条件:今后连续缴存6个月即可申请公积金贷款,现行的是须连续缴存12个月。

链家地产市场研究部首席分析师张旭认为,公积金贷款“认房认贷”、必须连续缴存12个月才能申请等规定,让不少因工作变动而断缴的职工无法正常使用公积金贷款,“如果缴存时间减半,申请公积金贷款的门槛将大大降低。”

此外,未来公积金贷款额度将有所放宽,比如将支持首套房贷款、适当调高贷款额度等。至于调高多少,各地可根据具体情况划定。

贷款额度受限、使用比例不高,是公积金贷款被诟病已久的问题。张旭认为,如果贷款额度调高,将提高公积金贷款的使用率。个贷机构伟嘉安捷分析师吴昊则认为,公积金贷款额度调整幅度不会太大,“至少不会翻倍提高。”

  改革动向三:提高资金使用效率:公积金使用效率低,是公众诟病的一个突出问题。据有关部门统计,全国342个住房公积金管理中心,贷款发放率高于85%的只有49个。大部分管理中心的贷款发放率集中在50%到75%之间,有的更是低至百分之三四十。

专家认为,这一问题,与公积金分散在606个中心及分中心、各中心及分中心独立运作、不能互通有无的管理体制密切相关。

上海财经大学房地产研究所副所长陈杰说,在现行体制下,各城市之间的公积金中心互相没有联系,房地产市场较好时公积金流动性不够,市场差时流动性过剩,但各地的公积金是“旱涝不均”,且无法调剂使用,难以形成“抗旱”“抗涝”所需的合力。

此次三部门文件要求,设区城市统筹使用资金,统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。受访专家认为,此举是很大的突破。

  改革动向四:探索政策性住房金融形态:文件提出,“有条件的城市,要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。”在受访专家看来,释放出探索政策性住房金融形态的信号。

据任兴洲介绍,关于个人住房贷款资产证券化业务,我国个别商业银行曾经在2005年和2006年做过试点,但是没有大规模推进。专家介绍,实行住房公积金信贷资产证券化,将住房公积金管理中心持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,住房公积金管理中心可以将这部分变现资金用以发放新的个人住房贷款,从而拓宽住房公积金管理中心的筹集渠道。另外,还有利于降低住房公积金管理中心的经营风险。

刘洪玉认为,如果实现住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化,再加上异地贷款、资金统筹使用改革,以及扩大制度覆盖面、统一管理系统、合理分配增值收益、完善监管体系、提高透明度等改革,就可以承担起住房政策中需求端住房金融支持的任务。

公积金改革更应关注“劫贫济富”倾向

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公积金新政策,支持缴存职工购买首套和改善型自住住房,推进异地贷款业务。不过,百姓长期以来最为关注的公积金缴纳“肥瘦不均”、使用“劫贫济富”等“公平鸿沟”问题,仍值得下更大力气予以破解。

当前,公积金管理中暴露出来的不公平突出表现在缴纳不公。不同行业、不同地区之间公积金的缴纳“肥瘦不均”,有的垄断国企高管缴纳高额公积金,而有的单位的员工缴纳不足百元,更有大量新进城农村人口甚至没有机会享受公积金福利。巨大的缴存“鸿沟”,冲击着社会的公平底线。

公积金管理中暴露出来的不公平在使用方面也较为明显。不少人吐槽,公积金“缴钱容易提取难”,高房价面前,中低收入者无力承担购房首付,实际上无法使用公积金,这就使得公积金事实上成为买得起房、付得起首付这一特殊人群独享的优惠贷款,呈现出劫贫济富的倾向。有统计显示,2013年广州市住房公积金缴存人中,9%的贷款人使用了约80%的公积金余额,而大约80%的缴存人仍未使用住房公积金。

伴随此次公积金管理新政策,备受关注的《住房公积金管理条例》修订也有望继续推进。期待借助这一条例修改,对公积金的缴费上限有更加科学的界定,推动缴费由“制度全覆盖”迈向“人群全覆盖”,进一步拓宽公积金提取范围,补上公积金制度在公平方面的短板,切实让公积金为职工的安居梦想发挥出更加积极的作用。

公众呼吁公积金制度改革的前提应该是将面临的各种矛盾和盘托出,一方面要满足公众的知情权,另一方面实际上谋利的黑手在阳光下见光死,只有清楚了利益势力的障碍,才能够推动修订工作的提速。总之,公积金制度改革应该纳入房地产市场调控机制和收入分配改革的框架制度统筹的考虑,广大公众期待着一个以职工利益为核心的新制度尽快出台,让住房公积金继续普惠于民。

公积金提取流程

(一)单位初审。凭领取的凭证,向单位提出提取住房公积金的申请,所在单位会核实并证明的,会出具有效的公积金提取证明文件;

(二)公积金中心审批。凭领取的凭证原件及复印件和单位出具的公积金提取证明,到公积金管理部门申请提取,公积金管理部门一般会在自受理申请之日起3日内作出是否准予提取的决定,并通知申请人;

(三)公积金中心拨款发放。经审批准予提取的,职工凭身份证和公积金管理部门审批同意后的公积金提取证明到承办银行办理提取手续就行了,银行会转账到指定的账户内。

 

 

 

 

(来源:新华网、央广网、理财周刊、法制晚报、新浪房产等)

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