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【重磅】六部委联合发文松绑房地产“限外令”(附解读)

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住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知

建房[2015]122号

 

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

为促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(住建房[2006]171号)中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整,现就有关事项通知如下:

一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例,按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行。

二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

三、境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。

四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序,提高办事效率,优化和改进外商投资房地产管理。自本通知印发之日起,外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。

除上述政策调整以外,《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)继续有效。

 

住房城乡建设部

商务部

国家发展改革委

人民银行

工商总局

外汇局

2015年8月19日

 

政策解读

四大重要变化

本次通知调整的内容有4大重要变化:

(一)调整后,外商投资房地产企业需要外资的注册资本从投资总额的50%降为40%,投资总额在3000万美元,注册资本占投资总额的要求更降低至1/3(之前关于此条款的规定为“外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。而此次调整后,根据上文提到的国家工商局规定,“中外合资经营企业的投资总额在一千万美元以上至三千万美元(含三千万美元)的,其注册资本至少应占投资总额的五分之二,其中投资总额在一千二百五十万美元以下的,注册资本不得低于五百万美元。“)

(二)取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。(之前关于此条款的规定为“外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。”)

(三)取消了在中国境内工作、学习时间要超过一年的限制,同时未明文强调“不得购买非自用、非自住商品房”。(之前关于此条款的规定为“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。”。)

(四)之前关于外资办理外汇业务有多项条件要求,《通知》称,进一步简化程序,提高办事效率。

本次调整后,可以看得出来对外资投资房地产管理进行了优化和改进。对比2010年11月15日中国住房和城乡建设部、国家外汇管理局发布的通知,新政并没提及限制购买套数,被业界乐观地解读为“似乎只要是自用,就可以买买买。”

“限外令”松绑的影响

1、政府为什么在此时对房地产“限外令”进行松绑?

在今年经济下行压力仍未缓解的情况下,房地产市场正在被赋予越来越重的稳增长期待。上半年,房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。

实际上,针对房地产开发领域,“限外令”松绑早在今年3月就开始悄然行动了。3月,全国“两会”期间,国务院总理李克强曾在答记者问时表明将会放松外资进入房地产市场的态度。几乎在“两会”召开的同时,国家发改委与商务部就在公布最新《外商投资产业指导目录(2015年修订)》时,在 “限制外商投资产业目录”中,删除了此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。其中包括:土地成片开发(限于合资、合作),高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营,房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,从行业内部看,主要是政府的房地产调控方式正在发生变化:“由过去多年的行政干预作主导,也就是以限购、限价、限贷为主导,转变成经济调控、市场调控为主,所以,去年开始限购、限价、限贷在多个城市陆续退出。而限外也是一种行政干预手段,也是随着调控方式的转变,随着中国房地产调控长效机制的推进和建设,在这个背景下逐步推出。”

外部环境也是影响这一政策推出的重要因素。“目前人民币对外贬值,资金外流,房地产市场已经不存在外资资金过度投资的现象,‘限外令’已经没有存在的意义。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步解读表示,由于此前外资进入境内房地产市场会导致部分城市房价出现较大反弹,因此,当时的政策把此类资金归咎为楼市不稳定的因素,进而在限购政策出台的时候,也排挤了此类购房需求。“考虑到很多外国购房需求比较强烈,而且支付能力比较好,尤其在重点城市十分明显,所以放宽对此类群体的购房要求,吻合了目前市场需求。”严跃进表示。

2、限外令松绑对国内房地产拉动有多大?

然而,即便是“限外令”的围墙被打破,市场是否“领情”又是另外一回事了。

“本轮政策对于房地产市场的影响非常有限。”易居研究院副院长杨红旭直言。同策咨询研究部总监张宏伟也持有相同的观点,他认为,释放境外人士境内的购房需求对楼市整体的去化并没有多大影响,特别是一线城市。

昨日,也有国企房地产高层表示,取消境外人士国内买房的限制,实则影响非常有限,因为境外人士购房占比非常小,而且目前,我国的商品房相比十年前,可获利的空间也已被压缩得十分狭窄,境外人士购房热情短时间内难被调动起来。

不过,即便如此,政策还是会一定程度上推动后市预期向好。而张宏伟表示,杭州、南京、成都、重庆、天津、大连、青岛、珠海、沈阳等城市外籍人口相对多,而且限购政策本身就已经取消、且价格处于上涨区间,所以这些城市的境外机构、人士购房需求会出现一定释放。“虽然新政实际影响有限,但还是会一定程度上增强购房者信心,对于一二线城市来说,中高端物业或出现直接受惠。”中原地产首席分析师张大伟还表示。此外,本轮政策中对于外商房企的注册资本金降低要求,将明显有利于部分企业的资金周转。

业内人士普遍认为,此次取消限外令,对住宅市场的影响极小,但是取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金,简化外商投资房地产程序等,对于外资在国内投资物流地产、商业地产、产业地产有一定帮助。

3“限外令”解除后,外资投机炒作会不会卷土重来?

仲量联行中国研究部总监周志锋指出,伴随着人民币贬值预期增强,政府已经不用太担心外资在中国楼市重演2006年时的疯狂一幕。“现在是一个较好的时机来调整限外政策,因为当年采取的一些行政手段现在已经显得不合时宜,也不符合我国市场化改革目标。简单来说,政府就是选择了一个合适的时间来调整不合适的制度。”周志锋说。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,虽然“限外令”的放松会打开部分外资置业能量,但目前并不会对国内楼市产生过大影响。他认为,国内楼市并没有走出整体低迷的境况,此时投资很难获取高额的回报,因此对外资的吸引力不大,释放出的需求会相当有限。“在国内经济前景不明朗的情况下,当下境外资金的离场动力已经大于入场。”宋会雍补充道。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为,目前房地产市场内部外部环境和十年前相比发生了巨大变化,即使限购放松也不会导致大量外资涌入:“十年前,人民币快速升值,房价涨幅比较大。目前,人民币停止升值了,甚至还有一个贬值的态势,即便是一线城市房价的涨幅也没有十年前那么大,二线三线的话涨幅就更小了。所以外资进入中国购买不动产的驱动力降低了很多,它既不能去套取汇差,又没法享受房价高增长,所以即便是限购放松了,甚至是放开了,也不会导致很多外资进入中国。”

目前海外投资者对中国大陆的房地产市场缺少热情,只有上海和北京还能获得了较多的关注度。

 

(根据住建部官网、北京商报、每日经济新闻等综合整理而成)

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