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【博鳌观点】任志强:房地产市场没有下行

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2014年8月7日上午,以“下行通道中的房地产”为主题的2014博鳌房地产论坛在海南博鳌拉开序幕。据悉,与会的多位一线地产商并不认同房地产行业已进入下行通道的观点,任志强就是其中的典型代表,但与会的部分专家和银行业人士则对房地产行业未来较为悲观。以下是任志强在论坛上的发言:

 

任志强:在今天的早餐会上,我跟各位有一些不同的意见。什么是市场?如果政府在拼命地用保障性住房和棚户区改造来撑这个市场,这就不叫市场,所以对市场的问题,大家有些不同的争论。

我讲几个和市场有关的问题。一个是关于城镇化,在市场条件下的城镇化和非市场化条件下的城镇化是非常不同的概念。美国从50%的城镇化率到70%,用了四五十年的时间,因为那时候的工业化程度比较低,所以农民没办法从农村充分解放出来而进入到城市去。城镇化不是因为政府主导把农民搬到城里去,是因为农业生产结构,包括自动化、播种机、化肥等等,让农民不再需要在农地里头待着,解放了大量的农村剩余劳动力,进入城市其它产业。

亚洲的相关国家,包括日本、韩国和马来西亚,它们的城市化率从50%到70%,大概就是10年到15年左右。为什么这个差距这么大?并不是说这些国家比美国、德国、英国更先进和发达,而是历史证明,当工业化发展到一定程度之后,城镇化变成一个不可抵挡的趋势。中国从1978年到1996年这段时间,从20%增长到30%的城镇化率,大概用了15年,而这段时间恰恰是我们正在进行工业化,正在把农民从土地中解放出来的过程。而这段时间的农民并没有脱离农业,仍然在从事城市中的农业劳动,比如说进城换鸡蛋、进城卖农业产品。

第二个发展阶段我们只用了7年,也就是从30%到40%。这段时间是邓小平南巡讲话之后,让农民可以进城打工,脱离了农业生产。南巡讲话之后,允许一个人可以有更多的雇工,而从40%到50%也用了七八年的时间。后来还有20%,我们估计也是15年左右的时间,和日本、韩国的速度差不多。如果充分市场化,我们城镇化率的速度还会加速。我们现在的矛盾是户籍制度问题导致我们的城镇化发展速度受阻,它不是一个市场化的问题形成的。所以城镇化没有取得一个正常的发展过程。

我们再看看城市土地关系。从1990年到2012年,我们的城镇建成区的土地从1.2万平方公里变成了4.5万平方公里,占国民经济的4.5%。但是我们的人口呢?当城市土地增长3.5倍的时候,我们的人口密度从279变成了2301,增长了8.2倍,这个城镇化速度是不可抵挡的。有人最担心的就是我们有没有这么多需求,城市人口的移动就是需求。千万级以上城市的人口亚洲有16个,中国有6个,1950年的时候只有东京一个,东京那时候1000多万人,现在到3800万人口,那时候他们拼命修高铁,希望把东京的人转到大阪去,结果大阪人都跑到东京去了,就跟中国非常想搞京津冀一体化,希望把北京人弄到天津去,结果天津人都跑到北京来了。再过几年就全是大城市,中国千万级以上人口的城市会增加很多,500万以上人口的城市会更多,你能说房地产市场就变成下行通道吗?我不认为

我们看看一年盖了多少房子,第一个是全国城镇住宅竣工面积,到2012年是10亿平方米,房地产开发商占7.9亿,占总比例71%。从1998年的数据可以看出来,非房地产的数据占比是非常大的。从1998年的29%,迅速增长到高峰期的72%,而之后又开始迅速下降;我们现在从高峰期的72%开始下降,去年低于70%,今年估计只有65%左右。为什么?那部分是保障性住房和拆迁房。2011年,我们提出建设3600万套,这一部分加大,让总量继续上升,而不是下降。这个替换过程就造成非房地产生产的房子更多了,这些房子是不是也有人住?如果有人住,那就说明我们今年只下降了6%的销售增长,没有下降总需求,总需求是继续上升,而不是下降的。

你们可以看看它的市场数据我们现在一年生产700多万套房子,这700多万套房子里头,在2011年以后开始有了保障房以后,商品房销售是没有跌的。我们提出十二五规划3600万套保障性住房,什么概念?2012年要求开工1000万套,2013年要求开工700多万套,相当于我们生产量的40%到50%。原来他们只占30%,现在已经变成各占50%。

看看我们的销售在2009年到2013年卖了55亿平方米,而竣工面积只有43亿,还有11亿平方米没有竣工。不要以为现在的市场上空置得不得了,确实空置量极大。原因是什么?我们可以看看竣工量,这几年很明显的是,竣工量迅速下滑,现在我们的竣工量只有15%,这意味着这个楼从买地到建完要7年。怎么回事呢?一个是我们可能没有那么多的开工量,地方政府或者开发商把大量的保障性住房开工出来就没有做,所以它迟迟完不了工。为什么会有这么低的竣工量?房子是开发商的,如果把地钱付了,把房子搁那儿不卖行吗?如果没卖出去,这些钱怎么办呢?7年才能竣工,它忍得住吗?这里面一定有问题。

今年销售额下降6.7%,销售面积下滑6%,减少了不到3000万平方米,请问我们的保障性住房多了多少平方米?销售的上升和下降不是在今年才开始,我们把去年40个重点城市中前10个上升最快的和10个上升最慢的列出来,你们今天提到的某些城市情况不好,去年就已经发生了,不要以为今年才开始,是因为你们只看到了总量的增长,而没有看到细节的对城市的分析。比如说温州去年就取消了限购,别人都好的时候它已经不好了。无锡去年就出现危机了,不是说今年才出现问题。

还有两个影响最大的政策,一个是利率的挤出效应,还有保障性住房的挤出效应。我们一套房子下降10万块钱,银行多了20万的利息,开发商下降了10万,老百姓一分钱优惠没享受,还得多给银行交10万块钱,所以实际资产价格没有下降。开发商得下降多少呢?得把银行多涨的20万利息吃掉,然后再下降,老百姓才能得到实惠。

我们再分析一下保障性住房,北京1300万平方米,政府盖了715万平方米,开发商在投标里头是585万平方米,政府和开发商几乎各占一半。今年整体市场的消费需求并没有减少,而是在持续增长。但是保障性住房在冲击市场。另外一个冲击更可怕,就是棚改,1万亿投资,棚改要完成470万套,意味着一套房子棚改,政府提供了21万,这么多钱它用不了,至少要完成900万套。但是如果今年要求470万套和我们本来竣工700万套里面再有的保障性住房算进来,我们会把市场打得一塌糊涂,因为保障性住房和棚改的住房数量巨大,远远超过我们过去每年竣工700万套的数量。

博势智库”点评:

任志强通过城镇化、房地产开发以及保障房建设的一系列数据力图证明房地产市场尽管目前遇冷但整体仍处于上升通道,但博势智库的专家团队并不能认同任志强的观点,理由有以下两点:

第一,我国的城镇化进程确实发展迅猛,城镇化率从1949年的25.81%到2013年的53.37%,仅用了64年就超过了世界平均水平,但在城镇化高歌猛进的同时,城镇化的质量却令人堪忧。一方面,土地城镇化大大超过人口城镇化,根据统计局数据,过去十年,土地城镇化的速度是人口城镇化速度的2到3倍,而现在在城镇生活的人口有6.22亿,但其中属于农业户籍人口大体上有1.67亿人。虽然从理论上说城镇化可以为房地产市场的发展提供支撑和动力,但缺乏实际有效需求的城镇化现状却难以实现这一理想路径;另一方面,根据国际经验,城镇化率超过50%之后,“城镇化病”将进入集中爆发期。近年来城镇贫困扩大、贫民窟蔓延、交通堵塞、基础设施匮乏、环境污染严重、人类生存环境恶化等问题不断凸显出来也使使城镇化进程处于不健康或者亚健康状态,不少追求生活质量和生活品质的人群也开始逐渐从大城市从撤离,而这些人恰恰是对房地产有着强大购买力和投资力的有效人群。

第二,由于中国行政体制的原因,导致全国经济资源整体分配不均,大城市集中了区域范围内最好的经济资源和公共服务资源,这就必然导致对人口的持续吸引力和地价房价的高企。但造成中国房地产市场在过去“黄金十年”的高增长的最主要原因还在于土地财政和中央对房地产市场调控政策的失误。在新一届政府上台后,财税制度改革正在逐步展开,房地产调控也从原来的行政干预逐步转入到“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控思路上来,在这种形势下,中国的房地产市场进入下行调整期是必然的现实,但这种下行并不是指房地产业负增长,而是指房地产市场的开发增速减缓、销售收入减少、利润率降低和业务精细化和多元化,房地产市场将逐渐从“野蛮增长”步入“理性发展”

基于以上两点,博势智库认为,任志强所说的“房地产市场没有下行”的论断在理论和现实基础上都不足,而且分析的倾向性过于明显,建议大家可以有选择性的聆听,但切不可盲从。

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