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贾康:中国建立房地产健康发展长效机制需从四方面发力

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摘要:华夏新供给经济学研究院首席经济学家、中国财政部财政科学研究所原所长贾康28日在三亚举行的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上表示,中国建立房地产健康发展长效机制的方向明确,并强调应推进基础性制度的建设,这需要从四方面发力。

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华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长 贾康

贾康表示下半年不排除经济下行的趋势,虽然现阶段市场预期不好,投资谨慎,毕竟已经是在消化不良影响方面看到一些效果,给某些行业带来扩大市场份额的机遇。

贾康还提到,宏观经济中讲究的是货币政策怎么松的问题,这个松是要掌握好力度适度的松。在贾康看来,中国现在必须扩大内需,通过有效投资激发出市场潜力活力,促使市场预期得到矫正,从而尽可能消除悲观情绪的消极影响,继而释放出中国市场巨大的消费潜力。

另外,贾康还从土地制度、购房制度、投融资制度、房地产税制度四方面诠释了房地产健康发展长效机制的探索有什么行之有效的思路,给在场的嘉宾指了一条明路。

 

以下为演讲全文

 

主持人杨曦:谢谢您,因为变量太多,处于稳定平衡的状态当中,感谢樊纲先生的耐心解答。下一位演讲嘉宾,是华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生。贾先生今天为我们带来的演讲,是《宏观经济形势分析》。有请贾康先生。

贾康:谢谢主持人,尊敬的各位领导嘉宾,大家好!

在制度变革这方面,坚定不移的改革开放,在经济运营这方面贯彻供给侧结构性改革的优化结构,提升增长质量,提升发展后劲。这些共识都在进一步的运营,宏观政策方面很显然在货币政策方面的调整看得很清楚,总的概念是稳健,后面跟着是松紧制度落在保持流动性合理和充裕。实际上是怎么松的问题,不能大水漫灌,绝对要掌握好节奏和力度,政策不排出降息出手,财政政策更加积极,强调的除了适当的提高赤字率之外,有已经有了大手笔的安排,在减税降负的方面拿到2.1万亿以上,优化结构上面区别对待。这种压力的情况下,现在地方政府也不遗余力,地方专项债在加快进入安排,地方专项债又实际上带有公共基础设施的产业园区,片区开发这样的一些带帽子的,盯着一大群项目,明确说地方专项债拿到手里以后,可以给相关的主体增信,成倍效应正在放大,如果我们自己抓住可做的事情,今年下半年的经济下行可以对冲,即使下行的幅度可以得到对冲平缓的结果。

今年两会提出增长速度从前面的6.5%下调到6%到6.5%的区间。也就是说底线是6%,这个目标的实现是大概率,上半年落到6.3%,下半年继续下行到6.2%和6.1%,只要在6%以上,大家要将注意力放在优化结构上,6%是保障小康的托底数据。在这个方面我们意识到经济下行压力的严峻性,要看到自己是有底气,自己有客观的条件,中国经济已经多年成长后,形成樊纲教授强调的产业体系的完整性,我们继续推进工业化和城镇化可观可用性,自己抗外部冲击的回旋余地,将中国自己的事情坚定不移的做好,做好是有难度的,比如说改革,中央这段时间下发文件允许改革犯错误,但是不允许不改革。大家已经感受到改革综合疲劳症的情况下,中央重提这个表述是有意义的。今年3月份专门下发了文件,地方工作一线到基层,要减负和破除形式主义,让地方工作的同事敢担当,做实事有作为。

建议:经济坚定不移的引领新常态,争取完成转换的工作,已经的开拓新的空间。首先应该进一步的强调市场引领的作用,优化结构要靠经济手段为主,市场优胜劣汰,政府更多的维护公平竞争的环境。从上海自贸区开始,到现在已经在全国复制了11个自贸区的概念,海南要打造全球最大的自由贸易港区,政府给出的规则。当然同时要搞法制化,保障宽松开明的让企业充分的发挥创造潜能的制度环境。

特别强调的是,中国现在必须扩大内需,而且我们在前几年已经看到了,进出口对于每年的经济增长和GDP增长的贡献率已经很低了,这是我们的底气之所在,现在可以进一步的扩大内需。这个空间就是有效投资,要摆在第一位。我不同意一些观点,中国现在就是要调动消费的潜力,靠消费支撑出一个新的局面。我觉得这里面跳跃性太大了,中国要紧紧抓住投资的有效空间,匹配的是工业化和城镇化。还有可以做的投资,这些投资从中心区域,比如说100个100万人口的规模城市,无一例外,都必须抓紧建设四通八达密度足够的轨道交通,这是国际上的基本经验,天文数字的资源砸到地下,要有足够的支撑。这些方面匹配了很多的事情,停车场各种各样的基础设施,这是系统工程,有国际经验和自己的经验证明,这些方面不要有任何的迟疑。正是利用我们的产能,多做事情的好机会。这样的事情,正好匹配的就是产业园区,产业新城建设运营和各种各样特色小镇的建设和运营。这些方面,政府的财力有限,正好可以结合改革创新,用社会资本合作拼力的方式,四两拨千斤,财政出很少的钱,或者是不出钱,切合补贴的资金就可以调动几十倍甚至是上百倍的民间资本,将要做的事情做起来。我们可做的有效投资。在具体项目上,例如乡村振兴有很多具体不同的辖区里面,定制化和形成方案的空间性和必要性。有效投资怎么样抓住机会,利用钢材、水泥、设备、劳动力等要素,有这些才能和潜力,我们将他们很好的用起来,关键要有很好的机制。

有效投资形成支撑,可以带出经济发展的后劲和整个社会和市场上预期相对稳定的向好,跟着调动的就是巨大的消费潜力,老百姓收入可以继续增长,就业可以对冲下行压力基本稳定,我们的消费是跟着出来的。投资的目的和归宿一定是消费,一定是满足人民的美好生活。你以为投资放在一边,上来就讲投资和消费,满足人民的美好消费,变成了本末倒置。消费没有后劲,落入了陷井,就是无源之水,这一点当下特别值得强调。去年全国规定资产投资只有5.4%,今年上半年回升到5.8%,显然没有充分的利用投资的潜力。其他的需求例如鼓励创新,给社保定心丸,房地产业怎么样真正的打造长效机制,我们的减税让利改革要进一步全面的推进,除了税、养老缴费和几百种行政收费和隐形的收费要配套的改革,攻坚克难的时候,将企业和纳税人的负担真正降下来。这些看法请大家批评指正。

21世纪经济报道提问:房地产健康发展长效机制的探索,有什么行之有效的思路?

贾康:我觉得这个思路,中央在2016年经济工作会议上就已经非常清晰的表述了。说了多年的打造房地产业建立长效机制,中央党史强调要构建基础性制度,推进基础性制度的建设。我的理解是什么,这个基础性制度的建设有不可忽视的四大方面,第一是土地制度。房地产在发展中,首先体现在中国的建城区继续扩大。越来越多的城镇,有能力接纳未来几十年还要继续进城的差不多4亿人,而且他们要成为市民。怎么样在中国基本农田占补平衡的情况下,源源不断有效的供给,土地制度的改革息息相关,一定要将中国的土地制度在城乡概念上打通,打通正在探索,现在农村集体建设用地入市是谨慎的试点,要看重农民地票制度的探索,占补经验值下形成全部的经验,原理城乡结合的农户的积极性调动起来,通过宅基地更有效的利用和腾出地皮复垦,通过小田变大田,腾出田埂的复垦,增加的面积测算当量进入地产市场进行交易。通过市场的机制,给原来城乡结合部的农民共享改革开放的机会,同时又可以保障国家粮食安全,维护占补平衡大前提,可以对接市场,很好的在匹配上,政府引领土地收储制度,源源不断的跟着顶层发展规划用地,这是土地制度的必须。很遗憾重庆的地票改革,别的地方跟进,很快叫停,前几年说要推广了,现在又无声无息了,我认为要进一步的探讨,打通城乡土地市场的关联,建立土地的统一市场。我们有这么好的探索和经验,要积极的总结,进一步的将它完善。

第二住房制度必须要双轨统筹,说了很多年,光讲房价只是看到表面的现象,房价是商品房形成的价格,已经是冰火两重天,光讲均价意义不大,还有托底和保障的经验,重庆是保障房达到40%到60%,房价反应不出来的供给怎么组织和实现。当然要有系统工程,托底的应该是将廉租房和公租房打通,因为区分不出来。如果共有产权房的话,这是中国城市的特点,年轻人和收入家庭应该是共有产权房。商品房的竞争应该更加的公平和放开,尽可能的消除商品房轨道上的行政限制,现在已经看得很清楚的负作用要消除。

第三,投融资制度的改革,不仅仅有商业性,还要有政策性。商业轨和市场政策轨一起起作用,才可以形成通盘的供应体系。投融资创新和改革,和前面所说的PPP有内在的联系,内在的开发建设各种类型的住房都打包在连片里面,很好的利用政府的资金来做。

第四,房地产说了很多年的房地产税,我坚持这是改革的方向。政府加快立法的过程中,要有实际的推进,光是宣泄情绪和各种观点在私下碰撞,进入立法之后,将草案公布于世,征求社会的意见,开电视广播的听证会,最关键的不是讲你的主张,而是讲你主张之后的论据,走向共和制,寻求最大公约数。我坚持房地产税,不能照搬美国的普遍征收模式,在中国处理好免税的问题,立法者讨论会有意义。最简要的说,长效机制就是包括前面至少四大方面的基础性建设,这是改革到深水区配套改革的攻坚克难的问题,谢谢大家。

 

 

来源:中新网和凤凰房产

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