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成立、魏凌:守得云开见月明——解析《2019年政府工作报告》中的地产信号

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前言 :3月5日,十三届全国人大二次会议开幕,国务院总理李克强作政府工作报告。今年的报告紧扣建国70周年的历史节点,“上接天线,下接地气”的对今年的经济工作作了统筹安排。在房地产方面,今年的《政府工作报告》也有一些新的表述。中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员成立魏凌将从经济环境、房地产调控、房产税立法和土地制度改革四个方面对今年的政府工作报告进行深入解读。(本文已由凤凰网今日首发,点击最下方「阅读原文」即可查阅)

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3月5日,第十三届全国人民代表大会第二次会议在北京人民大会堂开幕。国务院总理李克强作政府工作报告。

一、经济增长目标虽再次下调,但仍有望实现稳中求进

今年的《政府工作报告》将GDP的增长目标设定为6-6.5%,这是自2012年GDP增长目标首次“破八”之后的第三次下调经济增长目标,也自2016年之后第二次使用区间设定经济增长目标。一方面在经济转型升级过程中,GDP增速下调符合经济发展规律和实际情况,说明中央为推动经济高质量增长对经济增速放缓的容忍度在不断提高;另一方面说明当前的经济形势确实非常严峻,经济在下行压力下不确定性增加,用区间设定增长目标更为科学合理。

从国家统计局数据来看,2017年和2018年的GDP增速都超过了年初6.5%的预期目标,而且今年明确提出要“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。与市场上普遍相对悲观的预期不同,笔者认为通过充分发挥宏观政策逆周期调节作用,今年经济基本面仍有望实现稳中有进的发展目标,而这也将为房地产市场的企稳创造有利环境。

二、房地产调控并未放松,仍以“稳”为核心

今年以来,海口、南京、合肥等多个城市在中央经济工作会议所确立的“因城施策”原则下在人才落户、房贷利率上浮比例、土地出让条件、商品房销售规则等方面进行了微调,也被外界很多人误读为政策宽松的前兆。实际上,无论是中央还是地方在房地产调控政策的主基调仍然是“房住不炒”,部分城市的政策微调只是对之前“一刀切”式调控所造成的负面影响的纠正,各地限购、限贷等核心调控政策仍在持续。

在资金端,今年的《政府工作报告》明确提出“引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本,精准有效支持实体经济,不能让资金空转或脱实向虚”。由此预期房企融资难、融资贵的问题仍将持续较长的时间,而维护自身资金链安全也将减缓房企拿地和开发的步伐。

在市场端,今年的《政府工作报告》基本延续了去年12月底中央经济工作会议对于房地产调控的政策表述,再次强调“落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系”,其中,住房市场体系中的住房租赁市场仍将是政策支持的重点,预计增供给和控房租则将是住房租赁政策中的重点。今年的调控目标与全国住房和城乡建设工作会议所确立的“三稳”工作目标一致,即“促进房地产市场平稳健康发展”。

在需求端,一方面,今年的《政府工作报告》提出“坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”当前我国的城镇化已经进入减速提质的发展阶段,人口净流入的中心城市以及通过放宽落户限制、扩大公共服务的周边城市仍将释放出相当规模的住房消费需求。另一方面,今年的《政府工作报告》提出要“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”2018年10月的国务院常务会议上提出,“因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。”尽管棚改未来会从货币化安置逐渐转向实物安置,但此时明确提出继续推进棚改将有利于稳定三四线城市的住房消费需求和未来预期。

三、从“稳妥推进“到“稳步推进”,房地产税立法还在途中

今年的《政府工作报告》提出“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。”这也是自2013年十八届三中全会首次提出“加快房地产税立法”以后,《政府工作报告》中第三次提到“房产税立法”。去年的《政府工作报告》的表述是“稳妥推进房地产税立法”。

“稳妥”“稳步”说明中央对房地产税的态度由迟疑走向明确。但从立法程序上来看,房地产税立法至少需要经过草案、公开征求意见、提交、审议、再公开征求意见、表决、付诸实施七个步骤,而去年两会上财政部时任副部长史耀斌表示房地产税法律还处在起草和完善草案阶段。由此可见,尽管中央在推进房地产税立法的工作在加快,但距离出台和实施还有相当长的时间和距离。

四、农村土地制度改革提速,新一轮土地红利释放可期

2018年12月的中央经济工作提出要“总结好农村土地制度改革三项试点经验,巩固改革成果。”今年《政府工作报告》则提出“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。”从“总结”“推广”,说明当前“三块地”改革所取得成果和经验已经得到中央的认可,未来试点地区以外开展“三块地”改革的步伐将进一步加快。

今年2月发布的2019年中央一号文件提出,“全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革”,“稳慎推进农村宅基地制度改革”。“三块地”改革试点的成果推广将为“农村土地征收”和“集体经营性建设用地入市”这两项土地制度改革的全面推开提供有力支撑,而宅基地由于“三权分置”的探索和实践还不够充分,预计宅基地制度的改革仍将经历较长时间的经验摸索阶段。

总的来看,“三块地”改革的提速有利于加快形成城乡统一建设用地市场,降低产业发展的用地成本,增加农民的土地财产收入,进而促进新一轮土地红利释放,助力中国经济稳增长。

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