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《中国自然资源报》专栏|成立:“房住不炒”落点在优化供给体系 ——从中央经济工作会议看房地产政策信号

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2018年中央经济工作会议提出:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

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“房住不炒”落点在优化供给体系——从中央经济工作会议看房地产政策信号

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12月19日至21日,中央经济工作会议在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平发表重要讲话。

 

12 月 21 日闭幕的中央经济工作会议在形势判断、政策协同、任务部署等多个方面都提出了新的表述,为明年的经济社会发展描绘了新图景,也给未来一段时间的房地产市场释放出明确的政策信号。

宏观政策取向“稳”字当先,逆周期调节至关重要

今年的中央经济工作会议强调,明年是新中国成立 70周年,是全面建成小康社会关键之年,做好经济工作至关重要。这一定调,明确要求明年的经济工作不容有失,对稳增长的重视程度显著升级。

本次会议对经济工作的规律性认识,强调了5个“必须”:必须坚持党中央集中统一领导;必须从长期大势认识当前形势;必须精准把握宏观调控的度;必须及时回应社会关切;必须充分调动各方面积极性。其中,“必须精准把握宏观调控的度,主动预调微调、强化政策协同”,充分反思了过去“大水漫灌”式过度刺激和“一刀切”式过度调控,意味着 未 来 的宏观调控会更加注重政策制定的科学性、稳健性和协调性。

会议再次强调“六稳”,即“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”,这是今年7月、10月、12月的 3次中央政治局会议后第 4次强调“六稳”。这显示在内外发展环境日趋严峻的形势下,“稳增长”实质已经成为明年施政的核心目标。

会议认为,“我国经济运行主要矛盾仍然是供给侧结构性的”,同时强调“经济运行稳中有变、变中有忧,外部环境复杂严峻,经济面临下行压力”。事实上,有效需求不足已经是现阶段我国经济运行中的主要矛盾。本次会议将“强化逆周期调节”置于“供给侧结构性性改革”之前,这说明现阶段平衡短期需求管理优先于长期结构性改革,明年将选择通过“实施积极的财政政策和稳健的货币政策”来熨平短期经济波动。

在供给侧结构性改革上,本次会议强调使用“巩固、增强、提升、畅通”4 种方式,意味着深层次、动筋骨的体制机制改革在时间上会相对置后。在“稳”字当先的宏观政策取向下,预计明年的房地产调控会基本维持现状——在调控中既不会再加码太多行政手段,也不会出台成规模的刺激性政策。

房住不炒”总基调不动摇,短期调控重在稳预期

2016 年 9 月至今,在中央确立的“分类调控,因城施策”方针下,本轮房地产调控周期已持续两年有余。与过去相比,无论是范围、时间,还是力度、强度,这一轮调控都呈现出空前收紧的态势。而今年7月中央政治局会议首次提出“六稳”之后,是否放松房地产调控的讨论间或可见。

这次中央经济工作会议延续了党的十九大确立的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,且对房地产调控的政策表述也依然放在“加强保障和改善民生”一节中,这说明未来“房住不炒”,注重民生属性的房地产调控总基调不会改变。

这次会议将“因城施策”的表述前置,“分类调控”改成“分类指导”,显示房地产调控思路正在由过去的“自上而下”进一步向“因地制宜”转向,未来的房地产调控会更加注重通过城市政府的区域性政策调节市场,而不是全国强制性的“一刀切”。但为了防止地方政府借机放松调控,会议同时强调“夯实城市政府主体责任”,相当于又给地方政府上了一道“紧箍咒”:如果政策调整后房价控制不力,就要追究城市政府相关责任人的责任。这意味着即使地方政府要对政策进行微调,也必须在“房住不炒”的原则下行事,以稳地价、稳房价、稳预期为出发点,保持房地产调控政策的持续性和稳定性,而不能回归过去“涨了调、降了松”的老路。

房地产长效机制建设提速,住房供给体系优化成施政重点

回看历年中央经济工作会议释放的房地产政策信号,2016年首次提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”;2017年提出“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”;2018 年再次提出要“构建房地产市场健康发展长效机制”并将其置于“房住不炒”之前。从“加快研究建立”到“完善”再到“构建”,说明房地产长效机制的构建不仅在提速,而且逐渐成为未来出台相关房地产调控政策的框架指导。

今年的中央经济工作会议强调要“完善住房市场体系和住房保障体系”。在逻辑上,住房市场体系和住房保障体系都是房地产长效机制的重要组成部分。“完善住房市场体系”意味着未来将进一步优化住房供给结构,平衡商品房市场和住房租赁市场,避免局部市场因资本逐利而发展过热;“完善住房保障体系”则意味着未来政府会进一步加大对保障性住房建设的投入支持力度,尤其是提高公共租赁房的有效供给。(作者:成立、中国人民大学公共管理学院  博士后、博势智库 秘书长、中国人民大学土地政策与制度研究中心 研究员)

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