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【独家】王健林、孙宏斌、李思廉 “三国演义”中的谋与局

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大江东去,浪淘尽,千古风流人物。故垒西边,人道是,三国周郎赤壁。

乱石穿空,惊涛拍岸,卷起千堆雪。江山如画,一时多少豪杰。

——《念奴娇·赤壁怀古》

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7月19日,万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额637.5亿元。万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力共同出席签约仪式。

 

与7月11日万达商业和融创集团的并购公告相比,该协议的不同之处在于:

1.增加了富力地产作为交易方,并且出让的酒店项目由76个增加到77个。

2.融创收购的万达旗下13个文旅项目91%的股权价格由295.75亿元提高至438.44亿元,相当于每平方米的收购成本增加了200元。

3.酒店项目的收购价格由原先的335.95亿元降至199.06亿元,降幅高达40.7%

此后,在签约仪式的发布会上,融创集团董事长孙宏斌表示:“本次合作我们非常满意”,富力集团董事长李思廉则说:“这一次是一次三强联手的典范。”万达集团董事长王健林声称:“不管是从企业战略还是商业逻辑来看,都是三赢。”

从表面上看,三个地产巨头之间的默契与英雄相惜似乎显而易见,然而,笔者仔细分析之下,却发现其中别有洞天:

一、谋:一个谣言与两个细节

一个谣言:“富力接盘、摔杯为号”——在7月19日下午签约仪式的现场,由于发布会时间被临时推迟,并且现场传出“摔杯子”的声音,以至于各方谣言四起,直至三方并购结果公布后,王健林亲自回应是谣言,明明是谈笑风生,并称打印机耽误时间,一直在等文件签字。虽然“鸿门宴”的谣言被破,但从中却能看出现场的紧张气氛和三方利益的纠葛和谈判的焦灼。

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两个细节:“背景板”与“发言稿”。一是发布会现场背景板上富力地产的名字从突出出现,再到消失,最后再出现并成定局,可谓一波三折。据业内人士称,这块二三十平米的宝格丽布最快喷绘也需要两个小时,而从原定的发布会时间16:00推迟到最终的17:30,中间仅一个半小时。因此,几乎可以断定,在发布会之前,万达、融创和富力三者之间并未就并购协议达成一致意见,故现场提前准备了两套发布会的背景板。二是并购协议签署后,三位董事长的发言中,只有融创董事长孙宏斌是照着稿子念,万达集团董事长王健林和富力集团董事长李思廉都是现场发挥。尽管三者都称共赢,但孙宏斌的心情明显远不如王健林和李思廉的轻松。

二、局:90分钟三分天下缘由何在?

商业交易,无非是“舍”与“得”二字。从7月11日万达与融创发布并购公告,到7月19日万达、融创、富力三方签订并购协议。最让外界疑惑的就是从两方到三方缘何9天都未谈妥的并购协议在19日下午延迟短短的90分钟内就板上钉钉。从商业交易本身而言,如此大体量的并购交易在如此短的时间完成,富力的介入绝非心血来潮,更不可能是空降,更实际的是在三方早有联系,并且在内外形势的约束下相互妥协和成全。

万达——“高筑墙,广积粮,缓称王”资金是房地产的生命线。银监会于6月中旬要求各家银行排查包括万达、海航集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信及风险分析,排查对象多是近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。7月15日,习近平总书记在“全国金融工作会议”上明确指出:“金融是实体经济的血脉,为实体经济服务是金融的天职,是金融的宗旨,也是防范金融风险的根本举措。”再结合今年4月24日中央政治局工作会议上提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”的表述,可以预见,未来从中央到地方的房地产调控措施将长期持续,同时,针对房地产的信贷政策不仅不会放松,还有可能进一步收紧,房地产市场将步入理性增长和差异化发展的“新常态”。所谓“春江水暖鸭先知”,作为中国地产龙头之一的万达通过出售手中的资金占用大、投资回收期长的商业地产项目,回收资金、清偿债务,名义上说是为“回归A股”做准备,实际却是从地产业全面转型服务业的必由之举,也是“高筑墙,广积粮,缓称王”的明智之举。

融创——“富贵险中求”尽管存在着区域分化和城市分化,但一个不争的事实是,从宏观上看,我国房地产市场已经处于下行周期。一方面,土地成本和融资成本持续上升,住房供过于求,房地产企业的利润空间被压缩;另一方面,土地、资金、人才等经济要素快速向大房企汇聚,中小房企难以为继,行业集中度不断提高。所谓“富贵险中求”,经济的下行周期一般也是抄底的最佳时期。通过这次并购万达资产,一直位居二线房企的融创有望在今年冲进一线梯队。一线与二线房企的差距不仅仅在于资产和销售额,更在于金融机构对企业的授信规模,以及市场对企业未来发展的信心。而后面两点,正式当前处于快速扩张的融创所急需的。融创集团的孙宏斌虽然经历过顺驰资金链断裂的切肤之痛,但是“刀口嗜血”的风险基因确是其个人特色难以泯灭。过去两年,孙宏斌再次举起了“白衣骑士”的大旗,从对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗等企业的项目收购或企业股权收购,到2016年以137.9亿元收购了联想控股附属公司融科智地,再到今年40亿元收购金科地产集团股份有限公司16.96%股权。如果说万达出售商业地产项目是切合中央政策信号,割肉清仓的话,那么融创就是逆其道而行之,对赌下一波的地产扩张周期。

富力——“精打细算的接盘侠”。相对于万达与融创的合作,富力与万达之间的关系早在此轮并购之间就已经十分紧密。富力在去年就开始和万达合作,并签订战略合作协议,从2017年到2021年,双方每年合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目。虽然富力地产董秘胡杰声称“从获得消息到签字拍板只用了三四天时间”,但如此大的项目从研究到决策绝非几日之功可成,而且酒店运营本来也是富力的长项,因此,最可能是富力一直在潜伏等待最合适的接盘时机。7月11日融创虽然宣称自有900多亿现金,631.7亿元收购万达的文旅和酒店项目没有问题,但实际能动用的资金只有500多亿。而且银行有预收款专户管理制度,融创的销售回款资金并不能用来偿还债务。由此就不难理解当日的公告里有“万达予以融创中国的296亿元委托贷款”这条了。富力摸准了万达急于出手项目回笼资金的需求,以及融创实际资金有限的问题,进而以逸待劳,拖到发布会的最后一刻以原价六折的价格,而且区别于融创之前的“承债式收购”,只采用资产收购(万达将把负债剥离)的方式,直接降低了富力的资产负债率。这77家万达酒店每间酒店收购成本接近2.6亿元,6100元/平方米,比富力自身原本持有酒店成本还低,而且无需开发成本和推广成本,短期内短期内还可以提升商业板块的收入规模。富力看似接盘侠,实则是“精打细算”。

三、天蝎座的王健林、处女座的孙宏斌、双子座的李思廉

天蝎,生于深秋。性喜静,意深幽。

直觉力之准之锐,行动力之潇洒之特。

常容人难容之事,亦笑人可笑之处。

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笔者也是天蝎座,对以上对该人群的性格特质的定义深为认同。在更多人眼里,“腹黑”“果断”“决绝”则是对天蝎座更为直接的描绘。天蝎座的王健林则是典型的代表。王健林不达目的不罢休的性格造就了万达的绝对集权和军事化管理的独特企业文化;对商业敏锐的直觉和出色的判断使得在住宅地产的黄金年代万达却坚定的走商业地产路线,最终形成了万达商业综合体的独特模式并在房地产市场周期性转向之后却依然蒸蒸日上,与之形成鲜明对比的则是另一个住宅地产的龙头内外交困、问题频发;敢闯敢干、置之死地而后生的性格在80年代末仕途无量时弃政从商就已体现,而如今商业地产发展风头无二时却断臂转型,更是印证。

客观理性、思维缜密

追求完美,一丝不苟

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提到处女座的孙宏斌,就不能不提孙的老领导、金牛座的柳传志。柳传志性格勤恳,脚踏实地,带领着联想集团一步步的向前走。柳传志曾说过,孙宏斌有三个最大优点:第一点有极强的上进心,不是一般的强,是极强。第二,有非常强的坚韧性,打倒了再爬起来,这很了不起,第三有一眼看到底的能力,能判断一件事做与不做的关键在哪儿。这些处女座的优点让其少年得志,25岁便得到柳承志的重用,但过度的自信却也让他狠狠的跌倒,在1990年被柳承志亲手送进监狱。1994年出狱后,孙宏斌投身于房地产领域,从顺驰再到融创,一败一胜,至今挥斥方遒。可以说,隐忍坚韧与大气磅礴是处女座的孙宏斌最鲜明的两个特点。现如今,150亿元投资乐视、137.9亿元收购融科智地、40亿元投资金科地产、438亿元收购万达文旅——孙宏斌的魄力和野心在一片惊愕之声中显露无遗。

才华横溢,风格多变

擅于人际交往

遇事三思而后行

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富力集团是全国地产企业中少有的“双老板制”,董事长李思廉主管公司财务和市场营销,董事长张力则负责项目土地和工程管理。两人共事十多年都未曾红过脸,这与李思廉适应力强和、与人和善的双子性格密不可分。而聪明、远见、三思而后行这些双子座的典型特征在此次万达融创富力的三方交易中也充分体现出来。古人云:“近局者迷,旁观者清”。7月10日当融创信心满满的收购万达商业地产项目时,想必未曾想到四日后全国金融工作会议释放的政策信号彻底改变了未来房地产金融的形势,而富力从潜伏观察、内部评估、谈判博弈到最终决策,富力不仅实现了自身利益的最大化,而且使得万达和融创都得偿所愿。相比于王健林和孙宏斌频频登上新闻头条,富力集团的李思廉则低调得多,深谙“闷声发大财”之理。融创2016年的资产负债率为86.7%,并购交易完成后还会上升。而富力2017年上半年已完成400亿元收入,公司自有资金很充足;2016年的资产负债率为79.9%,并购交易完成后将降为74.9%-75%。

 

 

(本文作者:成立 博势智库秘书长、中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员)

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