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当前经济形势下房地产经济理性思考

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改革开放30多年来,我国经济取得了长足的发展,人民的生活水平、消费水平和居民的收入都得到了快速的提高,同时我国的房地产也得到了快速的增长和发展。房地产在我国具有较强的保值和增值期望加之我国的人民币的升值空间的降低,使得我国人民在进行消费和投资时往会把钱投资到房地产上,导致了当今的房地产经济出现了泡沫化的繁荣景象,虽然在当今国家的相关房地产的政策的制定和调整措施使得当前房地产经济出现了一定程度的冷淡和下滑趋势,但是如果政府和国家层面没有出台更加强有力的措施进行对土地和房产方面进行改革,房地产经济必然还会出现泡沫化、非理性的繁荣现象。

一、当前房地产经济中出现的非理性状态

1.从当今的经济来看,房地产中的价格弹性与居民的收入弹性存在着相当大的差距。房地产大类中的商品房是居民生活所需要的必要物品,因此,商品房的需求价格弹性会相对较小,也就是说商品房价格的升高或者降低对商品房的需求量影响是很低的。从当今我国的经济发展程度和居民生活收入水平来看,人民购买商品房在一定程度上还是比较困难的,导致商品房对于这些人民来说是一个较为奢侈的物品,然而一般的奢侈品相对来说具有比较大的收入弹性,商品房中的这两种性质的存在导致了价格弹性和收入弹性之间的矛盾和差距。

2.在当今形式下的房地产价格无法与真正的价值相互匹配。在经济学上商品的价格就是商品价值用货币体现的形式。但是在当今房地产经济形式下,我国的房地产的价格远远超过房地产真正的价值,造成这种现象有以下几点愿意:首先是社会相关统计部门的统计方式和方法各尽不同,导致了各个对房地产的统计数据具有相对较大的差距,这种现象的存在严重的误导了大众消费者;其次,人民生活的硬性需求导致房地产商人为的抬升价格;最后,社会大众媒体和网络的舆论宣传和炒作导致了房地产的价格严重高于实际价值。

3.我国的土地交易和出让方式与我国的市场经济发展规律严重相悖。我国的土地交易和出让方式存在着“以产定销”模式,这种模式的具体是在具体土地交易和出让方面事先规划好,然后通过合适的优惠措施引导消费者进行消费,这种以产定销的房地产模式与我国的社会主义市场经济模式严重相悖。因此,在当今我国国情下,要改变这种模式以及促进社会主义市场经济的发展,需要政府在交易土地时,土地的位置、大小和相应时机都要有经济市场来决定,用社会主义市场经济下的消费需求来引导房产地规划和实施,这种状态下的房地产市场才能够更好的与我国的社会主义市场经济的发展相符合,从而把房地产经济维持在一个相对安全和稳定的形势之下。

4.我国房地产相关企业迅速盲目的扩张,导致当今房地产经济中出现高负债率和高房屋空置率的现象发生。我国经济的快速发展以及城镇化高速增长导致房地产迅速扩张,造成了房地产极度“繁荣”的局面,大量涌入到民间的资金房地产建设中的同时由于政府的相对宽松的房地产准入规则,导致了房地产相关企业盲目快速发展,而大部分的房地产开发企业都是通过民间融资和银行贷款进行房地产的开发,导致了相关房地产开发企业存在着极高的负债率。与此同时,大量建设的房地产与城镇居民的人口数和需求数量形成极大差距,使得房屋空置数量快速升高部分地区甚至出现“鬼城”现象。

二、促进房地产经济持续稳定发展的建议和策略

1.通过对社会土地制度的规范达到解决土地财政的效果。我国的房产价格非理性的上升,究其根本原因就是我国的土地价格始终降不下来。所以,在逐步解决民生居民的住所问题中政府要灵活的运用国家政策法规,适时和适度的进行房屋建设性用地的土地价格和标准,比如对相关土地买卖进行税收的适当降低、降低过高的房屋建设所需水泥、钢铁等建筑必需品的价格。

2.为降低过高的房地产金融风险需要寻找和开发房地产金融衍生品。房地产经济面临的过高的金融风险需要其他形式的金融产品进行对冲,因此,在这种情况下需要进行房地产相关金融产品的设计和交易,这中措施能够把房地产经济中的金融风险和相关衍生品进行对接,缓冲和降低房地产经济中的金融风险。比如,进行房屋的私募基金、信托基金等基金形式的房地产产品的交易。

3.政府需要发挥重要的政府管理职能,采用强有力的措施降低房地产的非理性需要。这种强有力的措施包括以下几点:首先,家庭进行第三套房产的购买行动中需要国家银行不对其发放房屋贷款或者大幅度的提升贷款利率;其次,对于家庭中具有多套房产的居民进行征收房屋的空置税;最后,对于国家居民或者相关房地产开发企业进行不动产的登记和征收税收措施。

4.政府引导房地产企业进行资源融合。房地产相关企业极度扩张导致房地产行业规范化欠缺,因此,需要政府引导企业或者给予相关有资质的企业进行收购和重组,把零散的房产土地资源进行整合,使房地产行业理性化发展。

三、结语

当今经济形式下房地产经济出现各种不协调和非理性的行为需要政府发挥宏观调控的职能,对房地产行业进行强有力的规范和整合,促进房屋逐步走向合理以及实现房地产经济走向理性化发展局面。

 

 

来源:《中国经贸》2016年第10期

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