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两部委联合出台楼市新政:“托市”而非“救市”

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提要:2015327日,国土资源部与住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。从政策内容分析来看,该政策实为规范土地市场秩序、控制库存的举措。

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《通知》的核心要点

《通知》主要提出四大措施;一是有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;二是优化住房供应套型,促进用地结构调整;三是多措并举,统筹保障性安居工程建设;四是部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。

1、新提法!未开发房地产用地可转型利用

房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可研究制订未开发房地产用地用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导这类用地转型利用,用于国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。

2、明确!商品房可作棚改安置房和公租房房源

整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,并完善配套用地手续。

3、重磅!住房供应偏多 市县住宅用地供应要减少

对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

4、严管!部门联手监督房地产市场

房地产开发企业在开发和交易环节严重违法违规或违反有关规定的,国土部门可根据住建部门信息,限制或禁止其参与新出让房地产用地竞买;在土地市场违法违规的,住建部门可依据国土部门信息予以处罚,情节严重的,依法注销其资质证书。

5、与传闻不符!未降首付比例

此前网传的一套房首付降至两成、二套房首付降至五成、营业税“五改三”均未出现。但分析认为,实因住房公积金改革、税费优惠、首付比例、贷款额度等均不属于以上两部委的职权范围内。

6、低于预期!仅两部委参与

从发布的部委看,仅有国土部、住建部两部委参与,而非此前期待的央行、税总、财政部等等八部委联合发文,大大低于公众的预期。不过按照去年的楼市新政节奏,其他部委的楼市新政或将相继出台。

政策目标:解决中小城市库存过剩和土地供应无序

今年的两会上,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,要对房地产行业进行分类指导、因地施策。而此项通知中第一点就提到:要“有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模”,同时要求,供应规模过大的区域减少甚至暂停供地,而对供求矛盾突出的热点城市有效增加住宅用地供应规模,不难看出,这无疑是对两会房地产精神的有效落实。

“从通知的全文和我国宏观经济、以及楼市现阶段的供求特征等方面来看,通知总体与我国“新常态”下的宏观经济政策相吻合,表现出“控规模、调结构、讲秩序”的特征。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称,“其次,政策出台的两大背景,一是中央发现各地土地出让乱象丛生;二是无证交易销售屡禁不止,市场混乱,存在巨大风险。三是明确提出了房地产市场下行的情况下,房和地无法市场消化的,可以转化成保障性供应。” 因此,他认为,通知的出台并不能错误理解为“救市”,而是调整结构、规范地方土地市场秩序、保障民生以及控制和消化库存的“托市”举措。

据悉,房地产的好场景已经不复存在,经济下行压力使得房企面临着巨大的业绩压力,当前三、四线城市商品房库存量居高不下等诸多因素一起造成了目前的局面。从通知的具体内容来看,更多的在于为解决目前我国三四线小城库存过剩、土地供应无序的问题,主要是通过允许合理调整户型支持自住和改善型需求,将部分房屋转化为棚改安置房和公租房房源,以及调整已供应但未开发的土地用途和规划条件,引导开发企业建设新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等类型地产的方式,从而实现存量过剩城市土地供应和商品房库存多元化的消化。

基于此,这一政策对于存量高企的部分三四线小城来说,将从供应和消化两个方面逐步扭转现阶段这些城市供应严重大于需求的问题,从而逐步稳定地方市场的房屋销售价格,引导地方城市房地产市场向平稳健康的方向发展。对于这些供大于求城市的楼市来说,这一政策在一定程度上是一项利好,但远不及此前很多人预期。

楼市影响:政策落地难度大、一线城市或迎楼市回暖

  SOHO中国有限公司董事长潘石屹对《通知》新提法:“未开发房地产用地可转型利用”。在接受采访时表示“很吃惊”。他认为,这些楼市新政主要还是为了刺激经济,包括两会政府工作报告中第一次提到了鼓励居民自用住房购买需求的刺激。而种新提法让他感到“吃惊”:“因为建设规划、用地性质涉及到法律问题,操作起来可能会有些困难。10年时间从来没有这提法,过去都是要控制了、打压了、调控了,限制规模了,每次两会之后都会出个国八条、国六条、国四条,这次政府不是特别一样。”被问及如何应对时,他回应“学习吧”。

亚豪机构分析认为,此前相关部委也曾提出整体购买在建项目用于保障房建设,但其中涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题,实际执行也面临着一定问题,将未开工房地产用地转为住房保障用地也因为同样的原因不易实施。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为,两部委的通知事实上也可以看做针对我国楼市不同城市市场分化格局而进行“分类调控”的大思路,供应、库存过剩的城市,多元化的方式加速库存消化稳定市场;供不应求的城市继续依据实际加大住宅供应,稳定价格——是既有“托底”,又有“盖帽”的整体思路。因此,未来一段时间我国宏观楼市的市场表现将出现部分价格正在调整的二线和三四线城市逐步企稳,而供求相对平衡或供不应求的城市则将出现成交量增加,价格温和上涨的情况。

未来走向:“政策工具箱”还有很多“料” 

3月18日,李克强总理表示:我们的“政策工具箱”里还有不少工具没有使用,有关部门要做好政策储备,“该出手时就要出手”。而此次国土与住建两部委联合发文,即是为稳定楼市而推出的应对措施。

而历史统计显示,历来地产板块政策市的规律非常明显。自去年9.30以来,中央和地方对房地产行业政策持续友好,从过去十年的政府工作报告内容看:05-08年以控制房价为主,09年稳定房地产投资,10-14年又以抑制投资需求、稳定房价为主,而在15年政府工作报告中,明确支持改善性住房需求。而李克强总理此前多次讲话,都突出表明了鼓励改善性住房需求的态度。

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中金认为,以中国台湾、韩国历史经验看,未来政策力度还将加大:上周的“闵七条”放松,是地方政府今年第一波救市政策,力度超预期,未来将有更多地方政府跟随,政策放松预期更加明确;而从放松具体效果来看,地方能运用的主要政策是放松首套房认定标准,公积金首付下限,契税、财政补贴等,一般能够影响10%~20%的需求。

另一方面,中国经济增速放缓趋势仍在持续。稳增长压力将倒逼货币政策进行更大力度的放松,降准降息预期继续升温。民生证券认为,降准时间窗口趋近。

总的来看,2015年救市政策的密集出台,目前一系列政策利好与2009年的状态非常相似,但与此同时,与2009年相比,库存高企、市场分化严重、土地等成本居高等问题的存在,已经让楼市的基本面完全不同了,即使有众多政策红利,但今年经济增速持续走低,使得购房者整体信心下降,观望情绪浓厚,行业整体回暖仍有待时日。今年政策“暖风”或将持续吹,回暖的大势明显,但想惊天大涨恐怕有难度。在此情况下,对发展商而言,楼价上涨的幅度一旦抵消政策利好带来的购房成本下降,对需求的释放就是个打击;而对买房人而言,是选择继续观望直至政策利好出尽,让购房成本下降,还是趁着回暖大势未定房价上涨之前出手,也是要好好思量的。一场新的博弈又将开始!

 

 

 

(根据人民网、证券时报、凤凰房产和广州日报综合整理而成)

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