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2015年我国房地产市场政策走势分析

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2015年是我国“十二五”的最后一年,也是“十三五”全面深化改革承前启后的关键一年。深化改革和结构调整刻不容缓,必须要“攻坚”、“涉险滩”、“啃硬骨头”,但平稳和良好的宏观经济环境也是前提。基于楼市和宏观经济“唇亡齿寒”之关系,在确保经济能够顺利转入中高速增长“新常态”,同时推动深化改革和结构调整的战略框架内,楼市缓冲带的作用将进一步体现。因此,在2014年楼市经历了差别化调控、千方百计去库存、全面退出行政干预和促进住房消费等多个阶段性主题后,2015年楼市政策一方面将延续2014年下半年以来促进消费的主题,另一方面也会根据宏观经济走势、房地产运行情况再决定下一步促进楼市的政策力度,同时也将规划“十三五”期间住房发展的政策指导。

一、2014年楼市政策回顾和总结

十八届三中全会提出“全面深化改革”,2013年底中央经济工作会议提出“保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整”,二者成为2014年楼市政策走向的宏观经济决定因素。深化改革意味着楼市“去行政化”、完成楼市市场化未竟之路,而“合理增长”意味着为缓冲改革对经济增长的冲击,国家对楼市下滑的幅度是有容忍限度的。

1.上半年:楼市调控“稳中偏紧”,分类调控占主导

由于2013年主要城市房价上涨20%以上,2014年年初,楼市政策的主题是“分类调控”,即热点城市继续坚持限购、限贷等严厉调控措施,但因楼市整体在2013年10月份开始回调,其他二三线城市要防范楼市供应过剩的风险。同时,结合楼市区域分化加剧的问题,为提高对行业管理的效率,年初“两会”提出了“自主调控”,即各地结合本地实际来制订调控政策,这在后续各地楼市政策中也得到体现。

一季度,全国楼市新开工和重点城市土地出让分别下降30%和45%,重点城市的成交量下滑30%还多。有“自主调控”的尚方宝剑,为保GDP和土地收入,各地展开了五花八门的救市行动。但是,国家对于深化改革和去除楼市泡沫的信心坚定,习近平主席5月份在河南考察时首次提出“新常态”印证了这一点。因此,除购房入户、放松公积金贷款门槛等带有改革性措施,在部分城市试图松绑限购时,国家依旧采取及时叫停的态度。因此,楼市“分类调控”基调在上半年偏向了紧缩的一面。

2.三季度:楼市政策走向宽松,去库存、去行政化成为新主题

二季度以来,以央行加杠杆(定向宽松)和政府加杠杆(基建和铁路投资)为主要内容的“微刺激”,虽然在“稳增长”上效果显著,但存在着无法激活民间投资、恶化产能过剩、预算软约束、加剧政府债务风险等诸多弊病,不仅背离了“微刺激”的政策初衷,而且让“调结构”、“促转型”空间被挤压。因此,二季度经济启稳后,国家兑现了“微刺激”托而不举的意图,有意识地降低了“微刺激”的力度,同时加强稳定楼市对于“微刺激”的配合。

事实上,一季度经济增速为7.4%,低于7.5%的底线。于是,5月和6月,央行和银监会等监管部门相继“喊话”,要求支持合理住房消费,而限购的红线也可以突破了。从6月底呼和浩特正式发文松绑限购,不到两个月的时间,除北上广深和三亚外,46个限购城市中的41个城市退出了限购。而且,在7月11日全国住房城乡建设工作座谈会上,住建部部长陈政高提出了下半年楼市要“千方百计消化库存”,这是楼市政策从偏紧缩的“分类调控”向偏宽松的“去库存”转变的信号。

同时,随着“定向宽松”货币政策的实施,从上年底一直紧张的银行房贷资金面开始好转,银行也开始通过加速房贷发放、贷款回归基准利率来支持去库存。另外,国家提出2014年全国计划改造棚户区470万套,占当年保障房开工量的67%,棚户区改造从而成为“稳增长”、“调结构”、“促发展”和“惠民生”的重要抓手。

当然,楼市调控政策松绑也是深化改革的重要一环,即去除行政干预、完成房地产市场化未竟改革之路、满足老百姓合理住房需求,包括多层次的消费需求、投资需求。楼市既有调控政策(特别是限购、限贷)松绑,其实更多地是从去行政化的角度而考虑的。因为,不管是从控制房价的角度看,还是从解决老百姓住房诉求的角度看,既有的行政干预措施起到的作用不能高估,一个显而易见的现象是,限购政策执行最严厉的一线城市,房价最高、房价涨的最快、老百姓住房诉求最强烈。但同时不可忽视的是,即便行政干预部分控制住了不合理需求、部分控制住了房价上涨,并为长效机制建设赢得了时间,但“拔起萝卜带起泥”,根据中央巡视组反馈情况以及各地整改通报,在2013年以来被巡视的21个省份中,20个省份发现了房地产腐败,占比高达95%,落马官员基本上与房地产有关。因此,楼市的问题更多是政府过多干预和无效干预带来的,行政干预弊大于利。从这个角度看,取消中介从业人员职业资格考试、取消房企再融资限制等,都是基于上述考虑。

3.四季度:楼市主题转向“促进住房消费”

楼市主题从去行政化转向促进消费,有三个背景:一是美国退出QE而进入经济再平衡过程,人民币实际有效汇率将随着美元指数一起加速攀升,对出口形成更大压力;二是房地产建设高潮的退去、制造业“去产能”和“去杠杆”、基建投资空间缩小、新技术从研发到转化为投资应用在中短期内难见效,内需中的投资难以像2008-2010年那样担当大任;三是10月份,工业增加值、投资和消费等各项经济数据均低于预期,经济下行压力非常大。因此,在“三期叠加”,改革需要稳定的经济环境,而经济增速持续下滑的背景下,未来经济增长和扩大内需将更多地依赖消费增长。

事实上,促进住房消费的政策是从“9·30”房贷新政开始的,核心内容是“结清第一套房贷后,在购买第二套住房时享受首套房贷优惠”,将对于改善性需求的支持置于等同于首套房优惠的地位,这事实上是顺应改善住房消费时代的到来。10月29日的国务院常务会议,重点提出了促进六类消费扩大和升级。在住房消费上,此次会议提出“稳定住房消费,放宽提取公积金支付房租条件,加强住房保障工作”,其目的就在于降低居民购房成本,促进住房消费。10月9日,住建部等三部委发布“公积金贷款新政”,与10天前发布的“9·30”新政有异曲同工之妙,即降低首套住房和改善型住房的贷款成本。当然,促进楼市消费也为了缓冲经济下行压力。

二、2015年楼市政策展望

2015年,决定楼市政策走势有两个因素。一是宏观经济走势。近期发布的前瞻性经济数据看,预计2015年宏观经济下行压力难以缓解,楼市在保持经济稳定运行上(特别是支持基建投资商)的作用将进一步体现。二是楼市本身的走势。尽管“9·30”房贷新政和降息对于重点城市楼市激励效果不错,但全国楼市整体依旧非常疲软,意味着广大的二三线、三四线城市楼市问题依旧严重,对激励政策的弹性不足。这对于解决去库存、激励新开工、投资、拿地等后续能够缓解经济下滑关键环节上的作用还不明显。因此,2014年下半年促进住房消费、降低成本的政策会延续到2015年,其间最大的亮点可能是税费政策的宽松。

1.2015年楼市政策基调的决定因素:“缓冲经济下滑”

根据近几个月公布的全球主要国家PMI,世界经济在2015年仍旧处于危机后的修复盘整阶段,增长动力较弱。因此,2015年我国外贸出口难以摆脱低迷的态势;自2010年以来,我国社会消费品零售总额增速连续4年放缓。短期内,由于收入分配改革、社保改革、户籍制度改革、完善消费基础设施等措施难有实质性突破,再加上房地产销售下滑对于终端消费的制约,预计消费在2015年仍将保持低速增长(11%-12%)的态势,在拉动经济增长上难当大任。

2015年我国经济增长的主力仍将是投资。而在三大投资领域中,制造业领域“去产能”和“调结构”继续稳步推进,再加上国内经济增速放缓和终端需求较弱,PPI难改连续下滑的颓势,受库存制约,制造业投资也将继续下滑。因此,2015年,投资将主要依赖基建投资和房地产投资,而基建投资在政府投入上也需要房地产投资的支撑,既包括房地产投资引致的基建投资,如城市道路、给排水、教育医疗设施,也包括房地产增长带来的土地收入在缓解地方政府债务问题的同时,形成对基建投资配套的支撑。

同时,若房地产投资能保持稳定,制造业上下游(如上游的钢铁、机械、水泥、建材等,下游的家俱家纺、耐用消费品、汽车等)下滑的态势也将会得到缓冲。在房地产大周期开始下行的背景下,2015年全国房地产尽管会延续2014年下滑的态势,但国家将会继续延续2014年下半年稳定楼市的一系列政策,如促进改善性住房需求释放、满足多层次住房需求,以保持房地产终端销售稳定,从而带动房地产在新开工、投资、房企购地等方面保持稳定,这是缓冲制造业下滑、为基建投资增长提供支持的最佳手段。

2.2015年楼市政策的重点之一:“去库存”

“9·30”房贷新政、公积金异地流转新政和鼓励住房需求的一系列政策实施后,虽然主要城市楼市在10月份回升20%-50%,重点一二线城市未来趋势性回暖是大概率,但是,2014年10个月,全国楼市成交仍旧下滑7.8%,降幅收窄仅0.8个百分点。另外,根据易居房地产研究院的数据,10月份35个城市新建商品住宅存销比为16.7个月,处在历史高峰,这意味着未来楼市分化的速度也将加剧。由于人口吸附能力不强、产业基础不扎实、基础设施配套不足,广大的二三线、三四线城市对于楼市鼓励消费、降低成本的政策弹性不足。

目前,在广大的二三线、三四线城市,新建存量商品住房的消化周期普遍在20个月以上。同时,2014年1-10月份,全国房地产开发企业房屋施工面积近70亿平方米,同比增长12.3%,增速提高0.8个百分点,相当于过去近7年的销售面积,存量住房在二三线、三四线城市。在楼市继续下滑的背景下,施工面积逆市增长,意味着存量刚性供应具有滞后性,潜在新增商品房供应的压力依然非常大。

因此,2014年年中确立的“千方百计去库存”的政策主题将会延续到2015年。特别是在经济下行压力增大,房地产稳定经济增长的作用凸显的情况下,2015年管理部门将会在“去库存”上出台一系列新的政策。近期获悉,住房和城乡建设部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。笔者认为,这一消息应该比较可靠。一方面,未来大规模保障房建设将会停止,类似于棚户区改造等存量房利用将成为保障房供应的主要渠道,收购商品住房用作保障房,满足存量房利用的新要求;另一方面,收购商品房来解决住房保障的问题,也有利于消化库存,缓解供应过剩的问题。由于商品房的供应效率、公共配套、区位选择上优于保障性住房,收购商品房用作保障房,有利于提高住房保障的供应效率。除此之外,降低住房消费在贷款、税收上的成本,鼓励改善型住房需求等解决库存的政策也将会继续坚持。

3.2015年楼市政策的重点之二:促进住房消费

“9·30”央行房贷新政实施了几个月,但对楼市销售回升的刺激主要体现在重点一二线城市,特别是一线城市,而二线城市环比涨幅仅为20%,全国商品房销售仍旧疲软。11月份,重点城市楼市成交量与10月相比基本持平,政策刺激效应、预期改善效应还不稳定。在地价较高、财务成本高的情况下,房企大幅度降价的空间比较有限。2014年,全国楼市成交量继续下滑的同时,销售跌幅收窄的趋势难以乐观。而受到销售回暖幅度有限和趋势不明显的牵制,对去库存、新开工、开发投资和房企拿地在短期内实现见底回升也不能太乐观。

之所以“9,30”央行房贷新政效果不是特别明显,主要原因就在于目前房贷成本太高。由于无风险收益率(理财和各种“宝类”)仍旧处于较高的水平,房贷相比消费贷款、企业贷款收益率也不高,银行发放个人住房贷款的积极性并不高。目前,主要城市首套房贷的利率水平基本在基准利率水平上,“9,30”政策提出的“首套房贷最低利率可到基准利率的0.7倍”并没有实现,第二套住房贷款的利率仍旧在基准利率1.1倍以上,而10月29日国务院常务会议提出的“稳定住房消费”部署也会受到影响。

因此,为促进住房消费,解决库存对于新开工、开发投资和企业拿地的牵制,降低房贷成本以促进住房消费的政策将在2015年延续,预计会贯穿全年。首先,在2014年下半年,央行加大公开市场净投放力度,降低了短期利率,这对于降低银行资金成本、缓解银行资金面紧张有积极意义,也有利于降低住房贷款利率,这一做法也将在2015年得到延续;其次,2014年11月底央行降息,将有效改善房贷成本。预计2015年还会有1-2次降息,降低存款准备金率,以释放市场资金也有可能,二者不仅能够直接降低房贷成本、增加房贷供应,而且能够改善存量房贷偿还压力,释放改善性住房需求。

 4.2015年楼市政策的重点之三:税费成本或将降低

目前,房屋购置成本有两类,一类是房贷成本,另一类就是税费成本,后者的影响可能更大。现行的住房交易税费(契税、营业税、所得税和中介佣金),还停留在过去10年调控期间打压性税费政策工具上,限制炒房和不合理需求(低于5年的住房流转)的初衷与鼓励房屋流转、改善住房需求向左。房产证不满5年的住房交易,要缴纳房屋总价9%-12%的总税费。也就是说,一套200万总价的房屋,若房产证不满5年就交易的,要缴纳20万左右的税费,如此高的税费是首套需求和改善型需求无法承受的。

对于改善型需求来说,在其购置首套住房后,会由于家庭规模扩大(添丁和“三代同堂”)、收入水平增加、工作的变动和家庭搬迁,产生了改善住房或换房的需求。试想,家庭规模扩大、工作变动这两种情况很少在首次购房5年后才发生。若考虑到新房办证时间也要1-2年,从购置首套住放到改善住房,低于5年的人更多,而目前过高的税负完全转嫁到改善型购房者的身上,对这种需求的抑制很明显。目前,对于降低住房交易税费的呼声特别高,相关政策储备已经在进行中。因此,2015年楼市政策最大亮点就是税收政策的调整。

5.2015年楼市政策的重点之四:棚户区和共有产权住房成为住房保障的主体

在住房保障方面,2014年,全国计划改造棚户区470万套,占当年保障房开工量的67%;2017年前将完成1500万套,到2020年以前再完成1000万套,合计共完成3760万套,使得1亿人口搬出棚户区和城中村。未来几年,棚户区改造将取代保障性安居工程建设,成为住房保障的主要供应模式。2014年,央行通过再贷款向国家开发银行提供信贷资金1.3万亿,支持开发商参与棚户区改造。目前,各地都在编制棚户区改造规划和年度计划,2015年将是棚户区改造大规模开展的年份,有关于棚户区改造税收优惠、贷款支持、公共配套等方面的细则将会在2015年明确。

同时,尽管2014年国家已经确定了北京、深圳和上海等6个城市成为共有产权住房试点城市,但共有产权住房的建设模式、土地来源、覆盖范围、定价机制等方面的问题还没有明确,预计各地的实施细则将会在2015年相继发布,这属于住房供应体系和住房保障模式的革新。另外,2014年已经实现了公租房和廉租房的并轨,预计在2015年户籍制度改革提速、外来人口落户城市提速的背景下,公共租赁住房将成为保障房供应的另一个主要渠道,主要用来解决外来低收入人口的住房问题。

6.2015年楼市政策的重点之五:编制和发布“十三五”住房发展规划

2015年是“十二五”的最后一年,也是“十三五”开局准备之年,也是“3600万套保障性安居工程建设”的收官之年。一方面,国家要在总结“十一五”、“十二五”住房建设规划的基础上,思考和开始编制“十三五”住房发展规划;另—方面,国家将在全面总结3600万套保障性安居工程建设利弊得失的基础上,思考未来住房保障将向哪个方向发展。

“十三五”与“十一五”、“十二五”最大的区别,就在于目前我国城镇户均住房套数已经达到了1.1套以上,告别住房绝对短缺,大规模住房建设周期已经过去。预计未来国家在住房发展上的主题将从过去的“新增住房建设”转换到“新增建设与利用存量并重,存量住房利用为主”。其中,新增住房建设将主要集中在人口净流人的特大城市和超大城市住房。而且,在国家严格控制特大城市和超大城市新增土地规模的情况下,新增土地利用上将以存量用地为主,特别是工业用地转居住功能,这将是未来特大城市、超大城市住宅用地的主要来源。当然,这也是产业结构转型,第二产业向第三产业过渡的要求。

如何充分地利用存量住房将是“十三五”住房发展的主题之一。首先,消化二三线和三四线城市的存量待售库存,这可能是“十三五”比较急迫的工作之一,引入产业和政府回购来解决可能会成为选择。其次,城市外围的存量住房供应的效率较低,表现在住房供应往往先于公共服务配套供应,造成住房空置,甚至是“空城”。预计“十三五”住房发展规划会将完善住区公共配套服务作为主题,特别是在“以人为本”的城镇化背景下,外来人口对于公共服务配套的需求具有刚性,解决供求匹配的问题首先就要完善公共配套。最后是改善人居环境。当住房供求的总体矛盾解决以后,根据发达国家住房发展的经验,改善居住质量、居住环境将会成为居民住房需求的新诉求。除了教育医疗等硬件公共配套外,垃圾处理、物业管理、智能社区、养老服务等软件设施也将是改善人居环境的重点。

 

 

 

(来源:《中国房地产》综合版2015年第01期)

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